DE LA APLICABILIDAD DE LOS ARTÍCULOS 657.1 Y 666 LEC EN EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN
HIPOTECARIA. INTERPRETACIÓN SISTEMÁTICA Y TELEOLÓGICA DE LA NORMA.
En primer lugar, y al objeto de efectuar una interpretación sistemática y
teleológica de la cuestión objeto de debate, debemos acudir al Artículo 3.1 de nuestro Código Civil el
cual establece:
En ese sentido y analizando el precepto objeto de análisis, debemos reseñar la irremisible relación existente entre los Artículos 657.1º y 666 LEC, puesto que en virtud del primero, el ejecutante podrá pedir al tribunal que dirija comunicación a los titulares de dichas cargas y derechos anteriores, para que informen sobre la subsistencia actual del crédito garantizado y su actual cuantía, al objeto de que se proceda a la valoración del inmueble para subasta, deduciéndose el valor real y actualizado de las cargas que pesan sobre el mismo, a los efectos del artículo 666 de la LEC.
“El citado artículo 666
ordena que el Secretario Judicial deducirá del avalúo de los bienes que han de
salir a subasta el importe de todas las cargas y derechos anteriores por el que
se ha despachado la ejecución cuya preferencia resulte de la certificación
registral de dominio y cargas. Indica que si el valor de las cargas o
gravámenes iguala o excede del determinado para el bien, el tribunal alcanzará
el embargo.
Esta disposición legal tiene
como fundamento que, en los casos expresados, la no celebración de la subasta
deriva de la falta de interés económico, dado que, como se ha dicho, ningún
licitador pagará cantidad alguna por el bien enajenado si antes de iniciarse la
venta sabe que le va a costar más de lo que vale. El hecho de que en la
escritura de constitución de la hipoteca se establezca por las partes el precio
por el que, en su caso, ha de ejecutarse el bien hipotecado no impide la
aplicación del precepto contenido en el artículo 666, incluido en las normas
generales de la ejecución dineraria, conteniéndose en los artículos 681 y
siguientes de la Ley procesal civil las particularidades de la ejecución sobre
bienes hipotecados o pignorados, sin que ninguno de ellos establezca
disposición contraria a la norma general del artículo 666.”
Además ha de expresarse que como
también razona Adán Domenech:
“ la aplicación de los artículos anteriormente citados, en modo alguno
suponen una norma incompatible o contraria a la específica regulada en el
proceso hipotecario, de hecho la
aplicación de las directrices contenidas en el art. 666 LEC devienen en un complemento a la norma específica del
proceso hipotecario”
Ello entendemos que es así, dado que
si se tiene en cuenta que el Art.
682 LEC (que determina la tasación del bien en la escritura de constitución de
la hipoteca equivaliendo al art. 637 LEC para la ejecución ordinaria en el que
se regula la necesidad de valorar el bien, si no se ha efectuado con
anterioridad por acuerdo entre las partes)
entendemos que la tasación fijada en la escritura pública de
constitución de la hipoteca, equivaldría al avalúo en los procesos de ejecución
ordinaria, y sólo una vez efectuada esta previa valoración económica del bien,
resultará de aplicación el art. 666 LEC
como norma.
“No obstante, conforme al
artículo 657.1.° de la LEC, el ejecutante podrá pedir al tribunal que dirija
comunicación a los titulares de dichas cargas y derechos anteriores, para que
informen sobre la subsistencia actual del crédito garantizado y su actual cuantía;
a los efectos de que la valoración del inmueble para subasta se haga con
deducción del valor real y actualizado de las cargas que pesan sobre el mismo,
a los efectos del artículo 666 de la LEC, lo
que es aplicable también a la ejecución hipotecaria.
Tal previsión se contempla para paliar las inexactitudes derivadas de los
asientos regístrales, que sólo reflejan el valor o importe a que ascendían las
cargas en la fecha en que fueron constituidas. Conocido el «quantum» real que
representan esas cargas, el Secretario Judicial deberá tenerlo en cuenta para
deducirlo del valor de tasación pericial o bien del precio pactado en la
escritura de hipoteca, según el caso.”
B) INTERPRETACIÓN
TELEOLÓGICA DEL ARTÍCULO 657 LEC A LOS
EFECTOS DE SU APLICACIÓN EN EL
PROCEDIMIENTO ESPECIAL DE EJECUCIÓN
HIPOTECARIA. PLENA APLICABILIDAD DEL MISMO AL SER COHERENTE CON LOS FINES DEL
PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL CONSAGRADO EN EL PUNTO XVIII DE LA EXPOSICIÓN
DE MOTIVOS DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL.
Una vez analizada la plena aplicabilidad y absoluta compatibilidad del Artículo 657. 1 LEC con el procedimiento de ejecución hipotecaria,
procederemos analizar el contenido
teleológico de la norma, al objeto de dilucidar si el fin último perseguido por
este artículo, es su plena aplicabilidad tanto en los procedimientos de
ejecución ordinarios como hipotecarios.
“La convocatoria de la subasta,
especialmente cuando de inmuebles se trate, se regula de manera que resulte más
indicativa del valor del bien. La enajenación en subasta de bienes inmuebles
recibe la singular atención legislativa que merece, con especial cuidado sobre
los aspectos registrales y la protección de terceros. En relación con la
subsistencia y cancelación de cargas se ha optado por mantener el sistema de
subsistencia de las cargas anteriores al gravamen que se ejecuta y cancelación
de las cargas posteriores, sistema que se complementa deduciendo del avalúo el
importe de las cargas subsistentes para determinar el valor por el que los
inmuebles han de salir a subasta. Esta solución presenta la ventaja de que
asegura que las cantidades que se ofrezcan en la subasta, por pequeñas que
sean, van a redundar siempre en beneficio de la ejecución pendiente, lo que no
se conseguiría siempre con la tradicional liquidación de cargas.”
Por tanto la postura que mantiene la
LEC, tiene como consecuencia, a efectos
prácticos, la necesidad de deducir de la valoración del bien, el importe de las
cargas subsistentes para determinar el valor del inmueble que ha de ser
subastado, a efectos de que la cantidad obtenida en la misma redunde en la
ejecución pendiente, deducción que se realizará conforme a la aplicación del
art. 666 LEC, (no respecto del importe del avalúo que no existe en este
proceso, sino del valor fijado por las partes en la escritura de constitución
de la hipoteca).
Auto AP de Barcelona, Sección 1ª, de
23 de abril de 2007, FJ 2º (Id Cendoj:
08019370012007200080).
“En efecto, el art.666 LEC
atiende a la valoración de los inmuebles para su subasta, y así establece que
se acudirá al valor que resulte de deducir de su avalúo el importe de todas las
cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachando
ejecución cuya preferencia resulte de la certificación registral de dominio y
cargas, facultando al secretario judicial para descontar del valor por que haya
sido tasado el inmueble el importe total garantizado que resulte de la
certificación de cargas o, en su caso, el que se haya hecho constar en el
Registro con arreglo a lo dispuesto en el aparatado 2 del art.657 LEC.
En la Exposición de Motivos se explica tal previsión en el sentido de que
"se ha optado por mantener el sistema de subsistencia de las cargas
anteriores al gravamen que se ejecuta y cancelación de las cargas posteriores,
sistema que se complementa deduciendo del valor del avalúo el importe de las
cargas subsistentes para determinar el valor por el que los inmuebles han de
salir a subasta".
Auto AP de Valencia, Sección 11ª, de 13 de noviembre de 2002, FJ 2º (Id
Cendoj: 46250370112002200081).
“Dispone el artículo 666 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil que los bienes inmuebles saldrán a subasta por
el valor que resulte de deducir de su avalúo, realizado de acuerdo con lo
previsto en los artículos 657 y siguientes de esta Ley, el importe de todas las
cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado
ejecución cuya preferencia resulte de la certificación registral de dominio y
cargas.
Y de tal certificación resulta que el bien objeto de valoración a efectos
de determinar el tipo por el habrá de salir a subasta pública. (…) como la
propia Exposición de motivos de la Ley proclama, en lo que a la enajenación en
subasta de bienes inmuebles se refiere y, concretamente, en relación con la
subsistencia y cancelación de cargas, se ha optado por mantener el sistema de
subsistencia de cargas anteriores al gravamen que se ejecuta y cancelación de
las cargas posteriores, sistema que se complementa deduciendo del avalúo el
importe de las cargas subsistentes para determinar el valor por el que los
inmuebles han de salir a subasta, presentando esta solución la ventaja de que
asegura que las cantidades que se ofrezcan en la subasta, por pequeñas que
sean, van a redundar siempre en beneficio de la ejecución pendiente, lo que no
se conseguiría siempre con la tradicional cancelación de cargas. Y
consecuentemente con tal espíritu manifestado por el Legislador, la valoración
del bien a efectos de subasta ha de ponderar el estado de los créditos
preferentes según manifestación de sus titulares al tiempo de procederse a
fijar el tipo, atendido, claro está, el resultado de la certificación de
cargas.
Auto AP de Sevilla, Sección 5ª, de 3 de marzo de 2006,
(Id Cendoj: 41091370052006200072) FJ 2º:
“Los bienes inmuebles saldrán a subasta
por el valor que resulte de deducir de su avalúo el importe de todas las cargas
y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiere despachado ejecución
cuya preferencia resulte de la certificación registral de dominio y cargas o,
en su caso, el que se haya hecho constar en el Registro con arreglo a lo
dispuesto en el apartado 2 del art. 657.
Este apartado dispone que a la vista
de lo que los acreedores anteriores que sean preferentes declaren sobre la
subsistencia y cuantía de sus créditos, el tribunal a instancias del ejecutante
expedirá los mandamientos que procedan a los efectos previstos en el art. 144
de la LH.
Declara
la Exposición de Motivos de la LEC que en relación con la subsistencia y
cancelación de cargas, se ha optado por mantener el sistema de subsistencia de
cargas anteriores al gravamen que se ejecuta y cancelación de las cargas
posteriores, sistema que se complementa deduciendo del avalúo el importe de las
cargas subsistentes para determinar el valor por el que los inmuebles han de
salir a subasta, presentando esta solución la ventaja de que asegura que las
cantidades que se ofrezcan en la subasta, por pequeñas que sean, van a redundar
siempre en beneficio de la ejecución pendiente, lo que no se conseguiría
siempre con la tradicional cancelación de cargas. Consecuentemente con esta
idea del legislador, la valoración del bien a efectos de subasta ha de ponderar
el estado de los créditos preferentes según manifestación de sus titulares al
tiempo de procederse a fijar el tipo. La finalidad, sin duda, es que los
postores conozcan el valor real de la finca subastada al tiempo de la subasta,
para lo que se pide información a los acreedores anteriores y preferentes que
figuren en la certificación de cargas a fin de que informen sobre la
subsistencia y actual cuantía del crédito.
Una
cosa es la realidad registral de una carga anterior y preferente al crédito que
se ejecuta y otra muy distinta el verdadero contenido de la misma al tiempo de
la subasta de la finca. El objetivo de la LEC es conocer el estado actual de
las cargas para fijar el verdadero valor de la finca a efectos de la subasta.
Por
ello considera esta Sala que lo que se debe de descontar en la valoración del
inmueble para su subasta, a tenor del art. 666 de la LEC, es la deuda real,
actual y vigente que a su favor tiene el acreedor anterior y preferente, de tal
manera que si lo que consta inscrito o anotado en el Registro de la Propiedad
difiere de la realidad de la cuantía de las cargas pendientes sobre la finca,
es a esta realidad a la que habrá que estar para minorar el valor del inmueble
a efectos de su subasta y no a la cantidad que resulte del asiento registral.
Por
tanto, consideramos que no existe lugar
a dudas en cuanto a que que el fin
último de la LEC a la hora de
positivizar los Artículos 657 y 666 LEC, es ahorrar ahorrar costes y trámites innecesarios
al ejecutante, evitando la tramitación de subastas desiertas, dado que por
lógica, nadie va a querer sacar a subasta un bien cuyas cargas sean
desconocidas para el ejecutante, asumiendo en consecuencia el riesgo de adquirir un bien que posea más
cargas de lo que realmente vale.
Esa
misma tesis sostiene doctrinalmente
Adán Doménech[3], expresando:
“La finalidad de la norma contenida en
el art. 666 de la LEC es evitar la tramitación de subastas que a la postre van
a resultar desiertas, pues nadie va a querer sacar a venta pública un bien que
tiene más cargas de lo que vale. La norma busca, pues, en último término
ahorrar costes y trámites innecesarios al ejecutante, es decir, es una norma
pensada, al menos en parte, en beneficio del ejecutante”.
De esta forma, de no deducirse estas
cargas, podríamos encontrarnos ante supuestos de no celebración de la subasta
por falta de interés económico quedando desiertas, debido a la amplitud de las
cargas anteriores que superan o igualan el precio o dejan un diferencial muy
pequeño, “al tener que asumirse doblemente las cargas anteriores y preferentes”
En base a ello, al subrogarse el adquirente respecto de (estas) obligaciones
anteriores y preferentes, se “produce una minusvaloración de los bienes en el
momento de la adjudicación de los mismos”
Asimismo y desde un punto
jurisprudencial, en la misma línea
argumental de lo expresado por esta parte, caben destacar las siguientes
resoluciones:
AAP
de Lugo, Sección 1ª, de 25 de abril de 2007, (Id Cendoj: 27028370012007200040).
FJ 2º
“Considera
la Sala que la regulación de la liquidación de cargas que efectúa la LEC en su
art. 666 y concordantes no ofrece dudas. Se trata de concretar u objetivar las
cargas preferentes que aparecen inscritas en el Registro de la Propiedad y de
deducir dichas cargas del valor de tasación de la finca con la finalidad de que
ésta salga a subasta por el valor neto que represente.
Deben
tenerse en cuenta, pues, para obtener el tipo de la subasta, según el precepto
mencionado, el importe de todas las cargas inscritas o anotadas que sean
preferentes al embargo que asegura el crédito ejecutado.
Ahora bien, entiende la Sala que la finalidad
de la norma contenida en el art. 666 de la LEC es evitar la tramitación de subastas
que a la postre van a resultar desiertas, con las gastos y pérdida material de
tiempo que ello supone para el ejecutante, pues a nada parece conducir el sacar
a venta pública un bien que tiene más cargas de lo que vale.
La
norma busca, pues, en último término ahorrar costes y trámites innecesarios al
ejecutante, es decir, es una norma pensada, al menos en parte, en beneficio del
ejecutante, por eso, haciendo una interpretación finalista del precepto que se
comenta resulta asumible continuar con la vía de apremio y proceder a la
celebración de la subasta, pues así lo interesa el propio ejecutante, que
considera le perjudica la norma que justamente busca la finalidad contraria,
viabilidad de la subasta que viene reforzada por el hecho de que parte de los
créditos preferentes (los relativos a intereses y costas) constituyen una
verdadera hipoteca de máximo, sin que se pueda determinar en este momento el
importe real de los créditos garantizados hasta el límite máximo que refleja la
inscripción registral.
Por
ello, considera la Sala que debe admitirse el recurso de apelación y acordar la
celebración de la subasta en los términos interesados por el ejecutante, si
bien, especificando claramente en los edictos que se publiquen la existencia de
las cargas preferentes hasta el límite máximo que se plasma en la inscripción
registral.
Sentencia
AP de Pontevedra, Sección 4ª, de 20 de noviembre de 2002, (Id. Cendoj:
36038370042002100513). FJ 2º:
“Y
ello, sí determina una subrogación -por disposición legal- de los
adjudicatarios en el débito personal garantizado por las cargas o gravámenes
anteriores o preferentes -que subsisten-. Y, por tanto, los adjudicatarios
devienen obligados a pagar al acreedor hipotecario las sumas garantizadas por
la hipoteca que continua gravando el bien por ellos adquirido. Se produce,
pues, un subrogación del adjudicatario
en la obligación personal garantizada con la hipoteca, quedando el ejecutado
liberado o desligado de esta obligación sin necesidad de que lo consienta el
acreedor hipotecario, pues ello es cosa impuesta por la ley del procedimiento
ejecutivo.
No
de otro modo cabe interpretar el tenor de los términos en que se expresan los
preceptos anteriormente reseñados, al afirmar que el rematante queda subrogado
en la responsabilidad derivada de las cargas y gravámenes anteriores o
preferentes. La razón de tal subrogación ha de encontrarse en que el precio del
remate -y lógicamente, con carácter previo, el valor de tasación de la finca a
todos los efectos incluida la determinación del tipo de subasta ha de haber
venido determinado -por evidentes e incuestionables razones de prudencia- por
el valor líquido de la finca, o sea con el descuento del importe de la carga
hipotecaria anterior o preferente -como por otra parte, ahora establece, con
claridad y de forma expresa, en el proceso de ejecución ordinario, el artículo
666
de
la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil -.
Consecuencia
de esta subrogación es que en el supuesto de que el primitivo deudor
hipotecario hubiere satisfecho el importe de lo garantizado por alguna de
dichas cargas o gravámenes, tiene derecho a exigir del rematante o
adjudicatario el importe de aquella deducción o descuento operada en el precio
de remate y, por tanto, los adjudicatarios resultarán deudores de tal importe
frente al primitivo deudor, como, por otra parte, cabe inferir de lo
establecido por el artículo 118 de la Ley Hipotecaria y por los artículos 230 a
232 del Reglamento Hipotecario .”
Incluso, hay resoluciones como el Auto
de la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3ª, Auto de
27 Oct. 2005, rec. 392/2003, que han llegado a declarar la nulidad de la ejecución hipotecaria, por no
tenerse en cuenta los preceptos objeto
de análisis.
En efecto en el FJ 2º de dicha
resolución se expresa:
“Además, la infracción del artículo 666 de la LEC , ha causado
indefensión a la parte apelante que, como rematante, sólo ha tenido oportunidad
de denunciar la infracción procesal al serle notificado el Auto aprobando el
remate a su favor en el que únicamente figuran las cargas posteriores, pero no
las anteriores a las que alude el citado precepto; infracción que le causa un
perjuicio evidente ya que ha pujado por un tipo de subasta superior al que
realmente hubiera correspondido si en la diligencia de liquidación de cargas y
avaluó posterior se hubieren deducido las cargas subsistentes y preferentes,
circunstancia que de haber sido conocida por la parte apelante, al tiempo de la
celebración de la subasta, habría determinado una puja por un precio inferior,
o la no adquisición del bien por el precio del remate, siendo evidente que éste
resulta antieconómico, al tener que sumir doblemente las cargas anteriores y
preferentes.”
CONCLUSIÓN
Finalmente y como corolario de todo
lo hasta aquí expuesto, sólo cabe
concluir que no existen impedimento alguno ni de orden sistemático ni tampoco
teleológico, que permitan la necesaria y justa aplicación del Artículo 657.1
LEC, al procedimiento de ejecución hipotecaria; antes al contrario, su
aplicación demuestra plena coherencia con la finalidad última de la norma,
según la regulación de la ley de enjuiciamiento civil, que no es otra que la
protección de los derechos del acreedor, lo cual además es concordante con el
principio de la tutela judicial efectiva del Artículo 24 CE y el principio
jurídico- procesal de la igualdad de las partes en el procedimiento.
[1] Véase Federico Adán Domenech “La práctica forense de la ejecución hipotecaria. Respuestas a sus
principales problemas de aplicación.” Página
12 letra A.
Enlace
http://dialnet.unirioja.es/servlet/articulo?codigo=2934349
[2] Véase
“Régimen de
comunicaciones de la existencia del proceso de ejecución y subasta de bienes
inmuebles” Pag. 14. 4.1 “Notificación a los acreedores anteriores”
Url:
http://www.mjusticia.gob.es/cs/Satellite/1292344079492?blobheader=application/pdf
[3] Véase
Federico Adán Domenech “La práctica forense de la ejecución hipotecaria. Respuestas a sus
principales problemas de aplicación.” Página
12 letra E.
Enlace
http://dialnet.unirioja.es/servlet/articulo?codigo=2934349
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